Prima ancora di pubblicare un annuncio o avviare una trattativa, chi vende casa dovrebbe partire da una domanda essenziale: i documenti dell’immobile sono completi e aggiornati? Atto di provenienza, visura catastale, planimetria catastale e titoli edilizi comunali non sono semplici formalità, ma strumenti fondamentali per dimostrare con chiarezza cosa si sta vendendo e in quali condizioni.
Le verifiche catastali e urbanistiche permettono di controllare che lo stato reale della casa corrisponda sia ai dati e alla planimetria depositati al Catasto, sia ai titoli edilizi presenti in Comune. Questo passaggio è decisivo perché eventuali incongruenze possono rallentare la vendita, creare dubbi nell’acquirente, generare richieste del notaio o complicare l’ottenimento del mutuo per chi acquista. Affrontare questi controlli all’inizio significa rendere la compravendita più trasparente, sicura e gestibile fino al rogito.
Visura catastale, planimetria catastale e conformità urbanistica non sono la stessa cosa. Vediamo insieme cosa sono e a cosa servono.
Visura catastale: cosa dice e cosa non dimostra
La visura catastale identifica l’immobile attraverso dati, quali: Comune, foglio, particella, subalterno, categoria, classe, consistenza, rendita catastale e intestatari. È utile per il controllo fiscale e descrittivo dell’immobile, ma non prova da sola la proprietà né la regolarità edilizia.
Per questo motivo la visura va letta insieme agli altri documenti: atto di provenienza, planimetria catastale e pratiche edilizie comunali. Solo il confronto tra questi elementi consente di avere un quadro più completo e chiaro dell’immobile prima della vendita.
Planimetria catastale conforme e non conforme: cosa controllare
La planimetria catastale è il disegno dell’immobile depositato presso il Catasto. Deve rappresentare in modo fedele lo stato reale dell’abitazione: distribuzione degli ambienti, muri divisori, porte, finestre, accessori e pertinenze.
Una planimetria è conforme quando ciò che si vede in casa corrisponde al disegno depositato. È invece non conforme quando sono stati modificati spazi interni o aperture senza aggiornare la documentazione: ad esempio spostamento di tramezzi, creazione di un secondo bagno, unione di locali o chiusura di un balcone.
La conformità catastale è obbligatoria: il venditore deve dichiarare al rogito che i dati catastali e la planimetria corrispondono allo stato di fatto dell’immobile. Dichiarare il falso genera conseguenze legali rilevanti, tra cui responsabilità penali e risarcimento danni all’acquirente, oltre anche a possibili sanzioni tributarie.
Attenzione però: aggiornare la planimetria catastale non significa automaticamente sanare un’irregolarità edilizia. Prima di modificare il Catasto, è necessario verificare se le modifiche apportate all’immobile sono regolari dal punto di vista urbanistico, controllando i titoli edilizi depositati in Comune.
Conformità urbanistica: il controllo più importante prima del rogito
La conformità urbanistica verifica che lo stato attuale dell’immobile corrisponda ai titoli edilizi depositati presso il Comune: licenze, concessioni, permessi di costruire, CILA, SCIA, varianti o sanatorie. È un controllo fondamentale perchè garantisce la sicurezza della casa, evita multe e permette di vendere senza rischi.
Conformità urbanistica e conformità catastale sono diverse. La conformità catastale riguarda la corrispondenza tra la casa reale e la planimetria depositata al Catasto; la conformità urbanistica riguarda invece la legittimità edilizia delle opere eseguite. Una planimetria aggiornata non fa prova legale della regolarità edilizia di un immobile.
Le difformità urbanistiche non risolte prima di mettere in vendita una casa possono incidere sulla conclusione della vendita stessa in modo significativo. Possono generare richieste di chiarimento da parte del notaio, dubbi dell’acquirente che scopre improvvisamente problematiche, difficoltà con la banca che deve concedere il mutuo e anche necessità di sospendere la compravendita e avviare pratiche di regolarizzazione prima del rogito, sperando che nel frattempo il potenziale acquirente e la banca non rinuncino a proseguire l’iter di vendita.
Relazione di Regolarità Edilizia: cos’è e perché è utile quando si vende casa
La Relazione di Regolarità Edilizia è un documento redatto da un tecnico abilitato, come un geometra, un architetto o un ingegnere. Serve a confrontare lo stato reale dell’immobile con i titoli edilizi depositati in Comune e con la documentazione catastale, evidenziando eventuali difformità o confermando la regolarità della casa.
Questo documento è utile quando si vende casa perché offre una fotografia tecnica chiara e completa dell’immobile prima che la trattativa entri nella fase decisiva. Non è obbligatoria ma viene sempre più richiesta nella prassi da notai, acquirenti e banche, perché aiuta a ricostruire la situazione urbanistica e catastale dell’immobile e quindi a ridurre il rischio di sorprese al rogito, richieste urgenti di regolarizzazione o contestazioni successive alla vendita.
Il consiglio è semplice: non aspettare il rogito. Le verifiche vanno fatte prima di mettere l’immobile sul mercato, incaricando un tecnico o affidandosi a un consulente immobiliare che sappia coordinare i professionisti necessari. In questo modo eventuali difformità possono essere valutate e regolarizzate prima che diventino un problema nella trattativa e compromettano la possibilità di una vendita al miglior prezzo possibile o addirittura proprio della vendita della tua casa.
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Domande frequenti
Qual è la differenza tra conformità catastale e conformità urbanistica?
La conformità catastale riguarda la corrispondenza tra lo stato reale della casa e la planimetria depositata al Catasto. La conformità urbanistica riguarda invece la legittimità edilizia delle opere eseguite e verifica che lo stato attuale dell’immobile corrisponda ai titoli edilizi depositati presso il Comune. Una planimetria catastale aggiornata non fa quindi prova legale della regolarità edilizia dell’immobile.
Cosa succede se la planimetria catastale non corrisponde allo stato reale della casa?
La planimetria catastale deve rappresentare in modo fedele lo stato reale dell’abitazione. Al rogito il venditore deve dichiarare che i dati catastali e la planimetria corrispondono allo stato di fatto dell’immobile. Prima di aggiornare la planimetria è però necessario verificare se le modifiche apportate alla casa sono regolari dal punto di vista urbanistico, controllando i titoli edilizi depositati in Comune.
La Relazione di Regolarità Edilizia è obbligatoria per vendere casa?
No, la Relazione di Regolarità Edilizia non è obbligatoria, ma viene sempre più richiesta nella prassi da notai, acquirenti e banche. Redatta da un tecnico abilitato, permette di confrontare lo stato reale dell’immobile con i titoli edilizi depositati in Comune e con la documentazione catastale, evidenziando eventuali difformità o confermando la regolarità della casa. È utile per ridurre il rischio di sorprese al rogito, richieste urgenti di regolarizzazione o contestazioni successive alla vendita.