Scopri quali sono i diversi valori di un immobile e come si determina il vero valore di mercato per vendere casa al giusto prezzo
Ti è mai capitato di confrontare il valore catastale o quello assicurativo della tua casa e chiederti perché siano tanto diversi da quello che hai pagato? Oppure di far valutare il tuo appartamento e scoprire che ha un valore differente rispetto a quanto ti aspettassi?
Non ti preoccupare, è normale! Una casa, o un immobile in generale, possono avere più valori, in base allo scopo per cui vengono valutati. Di seguito potrai trovare alcuni dei valori più comuni per cui viene valutato un immobile:
- Valore catastale
E’ la base imponibile fiscale usata per le tasse come IMU, successioni, imposte di registro, ecc. Si calcola rivalutando la rendita catastale e moltiplicandola per coefficienti fissi.
- Valore di costo
E’ il valore che il tuo immobile avrebbe nel caso in cui dovesse essere ricostruito in questo momento, decurtato del numero di anni che ha. Si tratta di un dato che viene utilizzato a fini assicurativi.
- Valore di trasformazione
E’ il valore che viene calcolato, ad esempio, nei casi di ampliamento di un immobile oppure quando si opera un cambio di destinazione d’uso (ad esempio un appartamento che diventa ufficio).
- Valore di capitalizzazione
E’ la stima del valore di mercato di un immobile basata sulla sua capacità di generare un reddito futuro. Viene utilizzata ad esempio quando si pensa di acquistare a fini di investimento, o quando bisogna calcolare il valore del diritto di usufrutto.
Il valore di mercato: l’unico riferimento per vendere casa
Il valore determinante per vendere un immobile è il valore di mercato, una stima sintetica comparativa parametrica che definisce il prezzo a cui il mercato è mercato è disposto a comprare quel bene.
La stima sintetica comparativa parametrica è un metodo estimativo che prende in considerazione diversi fattori. Il più importante è sicuramente il prezzo di vendita di immobili con parametri simili (comparabili) nel breve periodo: 3/6 mesi. L’utilizzo dei valori di vendita nel breve periodo è fondamentale, perché restituisce un dato di mercato oggettivo e concreto. Il valore di mercato non è un’opinione ma un dato reale.
Perchè spesso il valore percepito dal proprietario è diverso?
Il valore che diamo alla nostra casa spesso è un valore affettivo, legato al significato esperienziale ed emotivo che le attribuiamo. Ma nella maggior parte dei casi “quanto vale casa per me” è differente dal reale valore di mercato.
La nostra casa è quella che abbiamo sognato e desiderato, che abbiamo costruito e ristrutturato mettendoci il cuore e rendendola specchio di quello che siamo. E’ quella in cui abbiamo costruito i nostri ricordi, oppure alla quale siamo legati perchè è la casa dei nonni o dei genitori… Questo carico emotivo legato al luogo può essere spesso fuorviante, perché è solo espressione di quanto sia per noi importante. Ma non è un valore monetizzabile per il mercato.
Cosa il mercato non riconosce (e perchè)
Capita spesso nel vendere casa, di sottolineare il pregio di una ristrutturazione personalizzata o di finiture di alto livello scelte con cura. Questi dettagli rispondono però al nostro gusto e ai nostri bisogni, non possiamo attenderci che il mercato ce le ripaghi. Serve mettersi nei panni di chi compra, che potrebbe avere gusti e bisogni differenti dai nostri.
Nella valutazione di casa per la vendita spesso non si tiene conto anche della differenza fra una casa “vissuta” e una casa “nuova”. Il mercato non riconosce grande differenza di valore fra una casa che si presenta bene e ha 10/15 anni o che si presenta con una necessità di ristrutturazione evidente perchè ha 40 anni. In entrambi i casi viene vista come una casa da ristrutturare, perchè, poco o tanto, si è “usurata”.
Un altro fattore che nella valutazione immobiliare non conta è il prezzo di acquisto storico. Il valore degli immobili può variare a seconda del momento di mercato. Nel periodo fra il 2000 e il 2008, ad esempio, i prezzi degli immobili erano molto alti ma il mercato oggi non riconosce più quei valori.
Quali sono i veri fattori che determinano il valore di una casa?
I parametri che vengono utilizzati per la valutazione di una casa in vendita sono quindi:
- Zona o quartiere
- Dimensioni (metri quadri)
- Piano ed esposizione
- Stato dell’immobile
- Contesto (condominio, servizi, ecc)
L’errore più comune: guardare i prezzi degli immobili in vendita
Nel paragrafo del valore di mercato abbiamo spiegato che si ottiene guardando ai prezzi reali di vendita di immobili simili. Perché allora è sbagliato guardare i prezzi degli immobili in vendita?
C’è una differenza fra i prezzi reali di vendita, che non sono disponibili al pubblico, e i prezzi che compaiono negli annunci. Il mercato è pieno di immobili sopravvalutati, anche del +30% rispetto al loro valore reale, che per questo motivo spesso restano “fermi” sul mercato e non rappresentano un buon termine di paragone.
Le cause di questo fenomeno sono da rintracciarsi in un falso mito molto diffuso sul mercato immobiliare, secondo il quale partire da un prezzo alto conviene. Approfondiremo questo fenomeno in un altro articolo.
Perchè un immobile con un prezzo alto rispetto al suo valore di mercato si svaluta nel tempo
Un immobile che ha una permanenza molto lunga sul mercato perde di appeal. La lunga esposizione crea una percezione negativa degli acquirenti, che inizieranno a pensare se abbia problemi strutturali o iscrizioni pregiudizievoli.
Si crea così l’effetto del “prodotto invenduto”, come un abito che resta in vetrina per troppo tempo. Chi lo comprerebbe se non per un prezzo super scontato?
Il vero rischio: vendere sotto il valore di mercato
Quindi mesi che passano, visite sbagliate, una strategia non definita obbligano a ribassi progressivi del prezzo. La continua esposizione sui portali o negli spazi pubblicitari porta l’immobile a essere sovraesposto e riconoscibile. Questi fattori si trasformano in costi veri, che emergono nel momento in cui l’immobile deve essere venduto, perché viene svuotato del suo valore e spesso viene venduto sotto il valore di mercato.
Come ottenere una valutazione corretta?
Per avere un’indicazione precisa del valore dell’immobile sono quindi necessari dati reali, un’analisi comparativa e soprattutto l’esperienza di un professionista in grado di conoscere e utilizzare tutti gli strumenti necessari per capire in maniera oggettiva e reale quanto il mercato è disposto a pagare per quello specifico immobile.
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Domande frequenti
1. Come si determina il vero valore di mercato di una casa?
Il valore di mercato è una stima sintetica comparativa parametrica che definisce il prezzo a cui il mercato è disposto a comprare un immobile. Si basa soprattutto sui prezzi reali di vendita di immobili simili nel breve periodo (3/6 mesi), perché rappresentano un dato oggettivo e concreto.
2. Perché il valore della mia casa è diverso da quello catastale o assicurativo?
Un immobile può avere valori diversi in base allo scopo della valutazione. Il valore catastale serve per fini fiscali, quello di costo è utilizzato a fini assicurativi, mentre il valore di mercato è l’unico riferimento per la compravendita.
3. Perché il valore che penso abbia la mia casa è diverso da quello di mercato?
Il valore che il proprietario attribuisce alla propria casa è spesso legato a fattori emotivi e personali, come i ricordi o le scelte fatte nel tempo. Tuttavia, questi elementi non sono monetizzabili e non vengono riconosciuti dal mercato.
4. È corretto basarsi sui prezzi degli immobili in vendita per valutare casa?
No, perché i prezzi degli annunci non corrispondono ai prezzi reali di vendita. Molti immobili sono sopravvalutati anche del 30% e restano a lungo sul mercato, diventando un riferimento poco attendibile.